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雪缘园即时比分网:地產園林景觀造價成本如何控制?

時間:2019-09-24  來源:中國景觀網  瀏覽:1469次
不同的景觀元素單方成本不同。在限額成本的要求下,成本管理就是景觀要素的管理。在概念方案階段主要控制景觀節點的數量、位置和等級、軟硬景比例、水景面積、數量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住區中有“小區-組團”兩級結構,一級景觀節點通常為三個:主入口、核心景觀、軸線景觀節點。二級景觀節點是指組團中心,由組團的數量確定;三級景觀節點根據空間大小和服務半徑,分散布置在宅間。

雪缘园比分 www.ezrqk.com.cn 概念方案階段成本控制

不同的景觀元素單方成本不同。在限額成本的要求下,成本管理就是景觀要素的管理。在概念方案階段主要控制景觀節點的數量、位置和等級、軟硬景比例、水景面積、數量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住區中有“小區-組團”兩級結構,一級景觀節點通常為三個:主入口、核心景觀、軸線景觀節點。二級景觀節點是指組團中心,由組團的數量確定;三級景觀節點根據空間大小和服務半徑,分散布置在宅間。在設計過程中,對一、二級景觀節點的品質要求必須貫徹始終,確保樓盤品質不走樣。

地產園林景觀造價成本如何控制?

景觀成本中硬質面積小但造價高,一般占整個造價的50%左右,因此有效控制成本就必須安排合理的軟硬景比例。根據實際調查和室外空間使用分析,硬質鋪裝面占景觀面積20%為宜,因樓盤的目標客戶群不同可以上下浮動5%。

根據形式不同,水景可分為硬質水景和軟質水景。硬質水景一般作為入口處或廣場上的點景。鋼筋混凝土為底,高檔石材裝飾表面,并配以各種趣味小品。這種形式的水景單方造價高,應嚴格控制其數量。軟質水景通常是根據場地內原有的水文條件,因地就勢挖湖堆山而形成,也有純人工造湖而形成的。這種形式的水景面積大、池底鋪了膨潤毯,具有防滲漏條件,水系自我凈化能力強,單方造價低,景觀效果好。在有可利用水源的條件下,應積極倡導。除了就近的河湖水系可以作為水源考慮外,雨水收集和中水回用將是水源的新選擇。

景觀塑造的是室外空間的性格,營造不同的空間,或郁閉或開敞,給人以不同的空間感受是它的目的。而空間限定離不開樹木,尤其是大樹。綠化的成本大部分都在于大樹,同樣面積的土地,一棵大樹和一片草坪的成本比大約是8:1。因此合理的樹群位置和面積不僅僅影響景觀效果,也決定了成本分配是否合理。由于不同的樹種,價格差異很大,這部分的成本在概念方案階段需要有初步設想,擴初階段可以根據苗木市場情況作動態調整。

深化方案階段成本控制

根據設計任務書要求,景觀設計師應根據現場條件和設計成果完成投資估算編制。

管理體系完善的地產公司可以建立知識資料庫,所有經過實踐的景觀元素在竣工后由景觀設計師錄入資料庫,詳細信息包括:平立剖詳圖、主要材料、建成時間、結算成本、現場效果照片、周圍環境描述。這將為新項目的投資估算提供現實依據。

深化方案投資估算與成本目標誤差小于5%的情況下,進入審批程序,成本核算部針對投資估算進行復核,并提出下階段設計指導意見,確保成本分配方案合理、有效。

景觀設計方案決定了成本,而不同的用地條件和建筑的空間形態又決定了景觀方案

擴初設計階段

擴初設計是對方案的細節研究和落實。設計方提交包括園建、結構、種植、亮化、給排水各專業的CAD圖紙,成本部核算部根據圖紙核算工程量,檢驗景觀設計是否滿足成本要求。景觀設計師根據成本部提供的工程預算,對具體的工程做法提出合理化建議,調整成本結構。

擴初階段調整成本結構的中心思想是改變硬質部分的材料和工程做法,降低這部分的投入,確保綠化效果。

①硬質部分

石材的價格與產地、品名、厚度、面層類型有關,同樣的品種,進口的比國產的貴一倍。

磚材中舒布洛克磚比普通水泥磚貴一倍,陶土磚比舒布洛克磚貴50%。高檔樓盤中應杜絕普通水泥磚,即使是通體水泥磚,在使用一段時間后,也難免脫色的結果,耐久性差。

施工工藝中異形石材鋪貼因為現場切割量大,人工費貴一倍。構筑物表面裝飾石材濕貼會出現泛堿現象,為避免泛堿影響觀感,有點掛、干掛和密封三種處理方法。

②軟景部分

同樣,在植物選擇上景觀設計師應根據當前市場行情,避免使用稀缺性樹種。但一級節點的綠化需要在效果和價格上權衡。價格不是太離譜的情況下,應該保證原設計要求。在限額成本下,調整次要景觀樹種,保證整體綠量。

③微地形處理

現代住區樓間大部分都有地下車庫,70%的景觀座落在地庫頂板上,景觀覆土厚度是地庫荷載記算的關鍵。而豎向是景觀的靈魂,如果沒有豎向設計就沒有景觀可言。那么,地庫頂板上堆土坡的經濟性就是成本控制必須研究的課題。

根據研究,采用輕質陶粒造地形有利于增強土壤透氣透水性,但成本高于結構加強的方案。全部自然堆土經濟性略好于陶粒填充造坡,但對豎向設計前后一致性要求很高。而地產項目開發計劃非常緊湊,往往在景觀概念方案結束后就需要向結構與管線專業提交豎向設計圖紙,進行地庫頂板荷載安全性計算。如果景觀深化方案設計中豎向有較大的調整,地庫結構的安全性就得不到保障。尤其是建筑圖紙報批結束后,再調整結構設計將會帶來不必要的麻煩,而且引起設計變更費用,對整個開發進度計劃和成本計劃不利。因此應根據不同項目豎向設計的復雜程度選擇合理的地庫覆土方案。

施工圖及招標準備階段

在擴初成本指導意見下,施工圖階段對擴初設計進行深化,并完成水、電、結構設計、鋼結構二次設計、雕塑小品二次設計。根據施工圖要求,對材料部品選型定板。由景觀設計師制定《景觀材料與部品清單》,會同成本經理、景觀工程師對材料確認封樣,大規格苗木選型定樣采用照片的方式,提交給材料采購部和現場施工。選型定板關系到最終的實施效果,也是成本動態控制的關鍵。

在大規格苗木定樣過程中,同規格的苗木價格也各有不同,跟樹型、冠型、形態有一定的關系,這方面的影響每株可能超過千元。

施工階段的成本控制

1、重視施工圖紙交底

施工進場前,應由建設單位組織多方圖紙會審,包括:景觀設計師、成本經理、工程經理、各專業現場代表、設計單位各專業設計師、施工單位各專業負責人。目的在于:完善圖紙,防止缺漏項;明確施工邊界,避免產生有爭議的工程量;協調各專業,杜絕相關專業溝通上的盲點。施工交底會議記錄將是工程結算的依據之一,應作好記錄。

2、嚴格執行設計變更審批程序

施工過程中,由于現場條件發生變化,需要變更設計。工程建設涉及多個專業,互為設計條件,并且關系到銷售承諾。因此設計需要統籌考慮,出現某一專業的錯漏項都會帶來返工。采用分級審批可以有效縮短審批周期,不耽誤工程進度。同時也能有效控制成本。

除了正常設計變更外,還應該對惡意變更提高警剔。部分施工單位這了競標成功,做標書時刻意降低某些項目的價格,達到拉低工程總價的目的,這一現象在綠化工程尤為明顯。中標后通過各種手段和借口,將利潤低的苗木品種變更為合同中利潤高的品種。應嚴加防范此種變更發生。

3、作好現場簽證記錄

成本部根據竣工圖和現場簽證記錄核算工程量,必需充分認識工程簽證對成本核算的影響。現場簽證是合同雙方在履行施工承包合同過程中,按照合同約定或經協商一致, 對施工過程中發生的各種費用、工期順延、經濟索賠等所達成的補充協議,是項目最終結算時增減工程造價的憑據,也是建設工程全過程造價管理的主要組成部分。重視施工中的階段控制,加強施工過程中的簽證管理,是提高投資效益的一條重要途徑。

4、重視隱蔽工程

由于景觀水電基本都是隱蔽工程,結算時無法進行復核。只能靠現場簽證進行工程結算,而現場負責簽證的人員為非水電專業,控制力度弱。

①讓現場水電工程師參與簽證,在專業上給予指導,

②對隱蔽工程簽證的辦理要注意時間性,能在隱蔽前就上報成本部,這樣能夠及時對其進行現場復核,有可能在辦理簽證時成本部就參與其中。

③能夠制專業的景觀水電圖

5、重視甲供材核對過程中反饋的信息,完善成本控制

甲供材的控制一般采用以下方式:先由成本部和施工單位根據圖紙等竣工資料進行計算,得出具體數量,開出甲供材領用清單,由施工單位認可簽字后,流轉到采購管理部,由施工單位和其核對平時甲供材領用情況,并有采購管理部對其超領等情況進行處理,并將有關情況反饋給成本部。

①能夠直觀的了解施工單位甲供材的領用情況,特別是“節約”情況的出現,值得我們分析

②“節約”情況的出現:a、會不會是什么施工程序取消,未在施工資料中反映,從而導致部分甲供材領而未用,出現了“節約”;b、甲供材如為簽證數量,那么簽證數量是不是有誤,等等這些情況都值得我們分析,從而促進管理工作的不斷完善!


編輯:wangxiangyang

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